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                • 淺析產權式商鋪業主所有權行使之限制
                • 時間:2020/11/30 16:49:11   來源:南京律師   作者:楊正宏 唐詩玥   點擊: 1278 次
                •     摘要:產權式商鋪近年來在房地產行業中發展迅猛,成為開發商吸引資金與中小投資者進行商鋪投資的熱門選擇。開發商將大面積商鋪分割成小面積單元出售,購買者獲得產權后并不獨立經營,而是以租賃或委托經營的方式交由第三方經營使用。目前這種使用權與經營權分離的產權式商鋪在立法層面對其法律地位、登記手續等方面并沒有明確規制,因此在實務中引發了一系列群體性糾紛,商鋪所有權人、開發商與承租人多方均牽涉其中。

                   

                  1.                                 產權式商鋪的概念與地位

                  1.                                         產權式商鋪的概念與類型

                     產權式商鋪是一種房地產證券化概念,即開發商將大商場分割成若干個小面積具有獨立產權證的商鋪出售,商鋪業主出于投資目的,將購買的產權式商鋪通過開發商或第三方公司整體委托經營商進行統一運營,商鋪業主獲得定期定額的投資回報。本質上,其所有權與經營權相互分離,若委托開發商售后返租,其管理權也不在業主手中。

                     從商鋪建筑物的實際物理分割形態來看,目前存在兩種類型。一種是出售時開發商已經對商鋪進行了實際分割的獨立產權式商鋪,此類商鋪或通過內隔墻、木板或玻璃墻等分隔物區分,或沒有明顯分隔但通過點、線標注法明確了四至,房產證中也載明商鋪房號、建筑面積等事項。因此,獨立產權式商鋪的面積、范圍等是明確的,客觀上這種商鋪可以獨立經營,對相鄰業主產生的影響也很小。

                     另一種是商鋪區區域未進行實際分割的虛擬產權式商鋪。各個小商鋪之間并沒有進行任何明確分隔,開發商僅僅出售一定面積,實際并未劃分商鋪具體區域,空間上無獨立強弱電與給排水系統,產權證上也僅僅登記面積而沒有商鋪四至位置。此類商鋪無法獨立經營,一般都會多間整體出租給經營者運營。

                     現實中,虛擬產權式商鋪居多,但是也存在很多獨立產權式商鋪在出售后,開發商返租統一出租給中大型經營者,并將內隔墻等分隔物等打通以進行大規模運營的情況。所以實踐中大部分業主的不同商鋪間都沒有明確間隔物,發生糾紛時已經難以將墻體等恢復原狀,界限模糊,這也為解決產權式商鋪法律糾紛帶來了一定爭議。

                   

                   

                   

                  1 裁判分析過程中涉及“產權式商鋪”案件的地域與時間分布

                   

                  1.                                      產權式商鋪的物權屬性

                     由于目前法律對產權式商鋪沒有進行規制,其法律地位與物權屬性的認定仍存在爭議。傳統法學理論中,能夠作為物權客體之物必須是現有物、有形物、獨立物。產權式商鋪的現有物、有形物性質毋庸置疑,關鍵在于此類商鋪能否成為獨立的物權客體。對于產權式商鋪,理論上主要有兩種觀點,即建筑物區分所有權說和按份共有說。

                     我國《物權法》規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,也就是說建筑物區分所有權是指由區分所有建筑物專有部分所有權、共用部分共同管理權及因共有關系而產生的成員權所構成的特別所有權?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條對建筑物專有部分做出了界定:建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。” 因此,理論上和法律規定均明確了專有部分必須具備與外界相隔離的功能,應具備構造和利用上的獨立性。

                     筆者認為,探討產權式商鋪的獨立性時不能脫離物的特定使用功能,獨立產權式商鋪或有獨立分隔,或能通過測繪圖紙、地面標記等明確四至與面積,可以獨立經營,產權證中登記有明確的房號等信息,應當認定為建筑物區分所有的專有部分,業主享有專有權。而沒有實際分隔的虛擬分割產權式商鋪,由于商鋪四至的不明確導致分割的不可行性,業主實際上是購買了眾多面積中的一部分面積,無水電、無獨立通道等,難以進行獨立經營,通常是整理由開發商或物業返租,或數十名業主統一租賃給商家運營,應當屬于按份共有。

                   

                                                               案例分析

                     以劉建強與西安紫薇地產開發有限公司、西安尊盛商貿有限公司、西安民生集團股份有公司及第三人曹隆漢、潘里寬、程敏返還租賃場地案(2015陜民一終字第00024號)為例,本案中劉建強于2001年購買紫薇商業廣場一層五間商鋪,并與紫薇廣場簽訂《租賃合同》,將商鋪交由紫薇廣場統一返租經營,于2003年獲得房屋所有權證書。20066月30日雙方租賃合同到期后劉建強起訴請求判決紫薇公司返還其所購商鋪。

                  裁判要點

                     陜西省高院認為,從涉案房屋的結構看,劉建強所購買的商鋪與商業廣場內部其他商鋪明顯不同,其他商鋪本身并無獨立專用出入通道,且無一面或者多面墻體進行分隔,四界均無明顯標志,而劉建強當初購買時就是臨街商鋪,價位明顯高于其他商鋪,東面臨街,西邊規劃為進入市場入口,存在墻體分界,西面是柱子,樓梯,配電房等,承重柱之間分界明顯,現又有墻體分隔。這些明顯有別于紫薇商業廣場其他商鋪,劉建強購買的商鋪客觀上具有獨立性。……紫薇公司主張紫薇商業廣場銷售策劃和經營理念是產權式商鋪和統一租賃經營,購房權利人所享有的權利與傳統意義上的物權或房屋所有權不同,紫薇商業廣場產權式商鋪購買人的權利受到限制,商鋪必須統一經營,涉案房屋不應向劉建強返還的上訴理由無法律依據,本院不予采信。

                   

                                                 二、產權式商鋪所有權行使是否應當限制

                    由于產權式商鋪的整體特性,目前其所有權行使是否應當受到限制引發了許多思考。對于這一問題,筆者認為獨立產權式商鋪與虛擬產權式商鋪應當有所區分。

                  1.       獨立產權式商鋪

                           根據《物權法》第七十條和第七十一條,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。專有權人對專有部分的所有權享有與一般所有權一樣的權能,包括占有、使用、收益和處分的權益??梢?,獨立產權式商鋪作為業主專有部分,業主依法享有處分權與自主經營的權利,即根據自己的經營計劃安排利用商鋪,并排除他人干涉的權利。結合《物權法》第七十一條規定業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。以及《物權法》第七十七條規定業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

                            可見,對業主專有權行使的限制主要有三,不得危及建筑物安全、不得損害其它業主合法權益及未經其他業主權益不得將住宅改為經營性用房。由于獨立產權式商鋪本身的獨立性與經營性,其所有權行使的限制應當是前兩者。在未危害建筑安全與其他業主合法權益的范圍內,產權式商鋪業主應當擁有自主經營、處分等物權權利。

                     

                                                                       案例分析

                        仍然以劉建強與西安紫薇地產開發有限公司、西安尊盛商貿有限公司、西安民生集團股份有公司及第三人曹隆漢、潘里寬、程敏返還租賃場地案((2015)陜民一終字第00024號)為例,本案中紫薇公司于20063月成立全資子公司尊勝公司負責管理紫薇商業廣場。20066月30日劉建強與紫薇廣場的租賃合同到期后,紫薇商業廣場不包括劉建強在內的398位業主表達了由紫薇廣場統一招商經營的意愿。20078月,這398位業主簽署業主公約(其余98位業主未表態),委托尊勝公司統一經營紫薇廣場商鋪。

                  裁判要點

                      陜西省高院認為,關于業主大會關于業主大會決議的效力問題。業主大會及其業主委員會經法定程序可以對物業的共用部分作出決議,本案關于業主委員會統一委托尊勝公司招商經營的決議,未經劉建強的同意,處分劉建強商鋪的專用部分,損害了劉建強享有的物權所有權,故涉案業主大會決議對劉建強沒有約束力。

                      業主的物權所有權是獨立的,無需受到集體意志的限制。業主大會及其業委會經過法定程序可以對物業的共有部分作出決議,但并不能夠處分業主的商鋪專用部分,未經業主本人同意處分其商鋪專用部分的,是損害業主物權所有權的行為,該決議對業主將沒有約束力。

                   

                  1.                                      虛擬產權式商鋪

                      對于類似于按份共有的虛擬產權式商鋪,根據《物權法》第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。

                   

                                                                        案例分析

                       在林潔、林宗映與連云港市九龍世貿城有限公司、連云港九龍大世界商貿有限公司房屋租賃合同糾紛案((2015)連民終字第00650號)中,九龍商城開發商于2003年將物業分割無物理間隔的十幾、二十幾平方鋪位分別出售給業主,林潔、林宗映于2003年獲得N3-35商鋪產權,后又于2014年分別獲得N1-168N2-279商鋪產權。2003年開發商在與業主簽訂《商品房買賣合同》的同時也簽訂《委托出租協議》,約定將購買的商鋪委托開發商出租,租期十年。2013年租期屆滿后,部分業主對續期租金不滿,不愿繼續出租,要求收回商鋪。

                        一審中,被告提供大量續租合同以證明超過三分之二業主同意續租,原告的訴求損害了其他大部分商鋪業主的合法權益,因此不同意返還。一審法院判決認為,九龍商城采取統一經營管理的模式是歷史形成的,且經過了大部分業主的同意,原告要求被告返還其名下的商鋪,顯然與大多數業主的意見相左,此外原告名下的商鋪系虛擬分割,在長期的統一經營模式下,已根據經營的需要重新布局,現原告要求歸還其名下的商鋪難以實現。根據民法的基本原則,權利人行使權利時必須合理、適當,不能濫用權利給其他權利人造成損害。遂根據《物權法》第七十一條之規定,判決駁回原告相應訴訟請求。

                                                              裁判要點

                        二審法院認為,法院二審中釋明要求九龍世貿城公司及九龍商貿公司進一步舉證證明相關商鋪租賃協議的真實性,但九龍世貿城公司、九龍商貿公司既未能提供相關業主到庭核實,亦未能提供其他充分證據證明其所舉其他新的《商鋪租賃協議》的真實性,故本院對九龍世貿城公司、九龍商貿公司所舉其他新的《商鋪租賃協議》的真實性不予確認,原審法院認定已有專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主與九龍商貿公司簽訂了新的《商鋪租賃協議》依據不足,本院對此不予確認。故原審法院以林潔、林宗映要求返還其名下的商鋪,與大多數業主的意見相佐,濫用權利給其他權利人造成損害的判決理由無事實依據,本院不予采納。

                       二審法院還認為,雖本案中,自連云港市九龍世貿城南區的鋪位出售之時,作為受讓人的全部小業主即與九龍世貿城公司達成了由該公司統一經營、小業主按商鋪價格的一定比例收取收益的《委托出租協議》,但在《委托出租協議》到期后,依據該協議約定,業主有權選擇經營方式,業主出租其所有的商鋪系為獲取租金收益,現九龍商貿公司已逾期一年未支付租金。本案二審審理期間,涉案商鋪業主與九龍商貿公司就商鋪經營權協商時,九龍商貿公司承諾于2015年6月30日前支付商鋪所有的租金和違約金,但九龍商貿公司至今未能支付。九龍商貿公司在2015年7月2日與業主的協調會會議中同意業主選擇九龍商貿公司放棄經營權的方案。故此種情形下,全體業主的權利已受到損害,林潔、林宗映要求立即騰空其名下的商鋪、恢復原狀后予以返還的訴訟請求并不必然對其他業主的權利造成侵害,如以部分業主簽訂《商鋪租賃協議》否認林潔、林宗映行使其專屬部分的權利,則對林潔、林宗映的權利造成了直接侵害,故本案并不適用《中華人民共和國物權法》第七十一條的規定,林潔、林宗映要求立即騰空其名下的商鋪、恢復原狀后予以返還的訴訟請求有合同及法律依據,本院予以支持。

                   

                  1.                              整體返租的整體利益與個人利益平衡問題

                      值得注意的是,由于產權式商鋪的商業投資與盈利性,大部分返租給開發商進行統一經營與出租。若部分業主對開發商整體出租的行為提出異議,拒絕返租,如何處理成為較為關鍵的一個問題。部分地區對整體利益與個人利益已經有所平衡。

                      在江蘇,根據江蘇省高級人民法院《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》第五十五條第一款、第二款 業主購買了商鋪后,由開發商或者其指定的管理公司進行整體返租。開發商或者指定的管理公司對外整體出租過程中,有小部分業主主張未經其同意,要求停止侵害、恢復原狀的,從個人利益與整體利益的平衡角度看,不予支持。

                      對于整體利益的判斷,應根據《物權法》第76條規定的多數業主的意思表示,在業主代表或者業委會獲得合法的權利授權的情況下,根據不同的決策事項,經過專有部分占建筑物總面積過半數或過三分之二的業主且占總人數過半數或過三分之二的業主同意,來判斷是否符合整體利益。

                      根據《物權法》第七十五條  業主可以設立業主大會,選舉業主委員會;以及第七十六條  下列事項由業主共同決定:……(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

                      可見對整體性返租的產權式商鋪,若業主持異議,要結合《物權法》第七十六條規定來判斷多數業主。在返租的情況下,會涉及到產權式商鋪分割的問題,尤其是出租給商家、超市的情況下,無論業主購買的是獨立產權式商鋪還是虛擬產權式商鋪,其利益都被緊密聯系在一起,在涉及到“改建、重建建筑物及其附屬設施”時,如果專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,法院則認為屬于整體利益,需要進行利益平衡來確定是否返租。

                   

                                                        結語

                       結合筆者對“產權式商鋪”相關案例的檢索結果,法院多依據物《物權法》第七十一條及第七十六條對業主個人利益與其他業主的合法權益以及商鋪整體利益進行平衡。值得注意的是,不少獨立產權式商鋪在返租時墻體被開發商裝修拆除,若業主在租期屆滿時請求返還,墻體恢復與面積分割存在一定的困難性,此時法院也將結合商鋪的現存狀態來考量利益平衡??梢娂词故仟毩a權式商鋪業主行使所有權實際上也受到了《物權法》第七十一條“不得損害其他業主的合法權益”及《物權法》第七十六條“業主決定建筑區劃內重大事項表決權”的限制。投資產權式商鋪,仍需謹慎。(文章系作者原創,未經作者許可不得復制、轉載)

                     江蘇知名律師、南京資深專家楊正宏律師團隊,專業辯護30年,主要辦理:

                           1、各縣、區人民法院重大疑難復雜難的刑事、經濟、民事案件;

                           2、各市中級人民法院重大疑難復雜的刑事、經濟、民事和知識產權案件;

                     3、各高級人民法院一審、二審、申訴再審的刑事、經濟、民事和知識產權案件;

                     4、各級人民檢察院申請抗訴案件;

                     5、最高人民法院及第三巡回法庭及其他巡回法庭申訴再審案件。

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                     辦公地址:江蘇省南京市奧體大街68號新城國際研發總部園4A棟14層

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