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                物權糾紛
                • 業主購買的產權式商鋪能否起訴收回?法院如何處理業主收回產權式商鋪案件?
                • 時間:2020/10/30 10:58:25   來源:   作者:   點擊: 580 次
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                  一、綜合認定、統一處理
                  該種思路認為,在處理購房人基于任一合同提出的訴訟時,應將商品房買賣合同、租賃合同、裝修合同等關聯合同的行為統一予以認定為投資行為。
                  1.認定理由。購房人購買房屋的目的并非取得對房屋的現實支配,而是在出賣人或關聯企業的統一經營管理的前提下獲得固定的投資回報率,案涉房屋是為購房人實現債權提供的擔保。購房人支付的裝修款和裝飾配套費實質為投資款本金的組成部分。而出賣人往往并非案涉樓盤的開發企業,系從開發企業整體購買房屋后出售并加收裝修款等費用,實為以此方式收取購房人投資款本金。因此,應當認定上述系列合同具有共同的投資性質,購房人單獨對其中某一份合同提出訴求應不予支持,應將幾份合同應同時履行或同時解除,購房人不能割裂開來單獨就其中一份合同主張權利義務。
                  2.統一處理存在的風險與難點。一是購房人和不同主體簽署多份合同,若直接否定依據書面證據呈現的法律關系系雙方當事人真實意思表示并且主動改變案涉法律關系性質的認定,與購房人主觀認識的法律關系存在較大差異,最后處理結果與購房人心理預期也存在較大落差,法律關系認定存在一定風險和跨度。二是可能產生刑民認定的沖突?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》中明確規定,不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的,以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的以非法吸收公眾存款罪定罪處罰,以此種思路處理則意味著出賣人可能構成刑事犯罪,可能產生以民事審理認定刑事犯罪的后果。三是如何結合案件事實,嚴格從法律層面對出賣人及其關聯企業的行為主體和責任主體進行統一認定,最終判決上述三個主體共同或連帶承擔責任存在難點和風險。四是執行環節存在諸多障礙,房屋拍賣難以整體變現。往往在出現產權式商鋪集團訴訟前,出賣人或關聯企業已基本無資產可供執行,故執行款項只能在執行環節通過拍賣房屋的方式變現或執行出賣人對第三方的債權,但因產權式房屋沒有“四至”難以在現場確切定位,且絕大多數業主尚未起訴,而已起訴業主和未起訴業主所有的產權式房屋不可避免存在物理和空間屬性上相鄰或無法分割的特點,故在執行拍賣環節將可能存在諸多障礙,難以整體變現。五是訴訟和穩定風險加大。若先起訴的購房人獲得生效判決并申請法院凍結或執行出賣人對第三方的租金收益,則可能導致出賣人無法支付其他廣大購房人的委托經營管理費,從而造成業主的大面積起訴和維穩風險;若出賣人或關聯企業無能力返還投資款本金及相應投資回報,且作為擔保的房屋尚未通過執行程序整體變現的相當長一段時間內,業主可能面臨收益落空又執行不能的情況,亦存在風險。
                  二、綜合認定,分案處理
                  該種思路認為,雖然購房人與開發商或關聯企業簽訂的數份合同權利義務不可分割,但可以認定房屋買賣合同中的房款、委托裝修協議中的裝修款和裝飾配套費共同構成了購房總款,委托經營管理合同中約定的每月經營管理費為房屋租金收益。因產權式房屋具有所有權和經營管理權相分離、由第三方管理公司統一經營管理以保障業主整體利益的特點,故應將該特點納入到各類案件中分別處理。
                  1.認定理由。對于購房人與出賣人或其他關聯企業簽訂的《委托裝修協議》,從商業用途來看,購房人支付的裝修款和裝飾配套費并非真正意義上的房屋裝修款和裝飾配套費,其實質為購房款的組成部分。從合同內容而言,購房人與出賣人或關聯企業簽訂規定委托裝修協議約定中缺乏裝飾工程量清單、裝修裝飾標準等裝修合同的必備要素和條款,而且《房屋買賣合同》約定的清水房價格普遍偏低,《委托裝修協議》約定的裝修款明顯過高,故根據目前房地產市場交易和行業現狀,系出賣人或關聯企業關于為避稅而進行房款拆分的辯稱意見更貼近客觀現實。從交易過程來看,購房人購房的目的在于獲取投資回報,而并不關心房屋的裝修狀態本身,直到不能按約定正常返租時,購房人才根據《委托裝修協議》主張權利。因此,應當認定裝修款和裝飾配套費應納入案涉項目統一裝修和整體打造的范圍予以考量,購房人無權單獨就其所購房屋主張解除《委托裝修協議》并返還相應裝修款和裝飾配套費。
                  對于購房人與相關企業簽訂的《委托經營管理合同》,應當認定為房屋租賃關系。從實踐來看,合同約定的每月經營管理費,系按照清水房房款、裝修款、裝飾配套費總和以一定比例計算的固定收益,不論經營好壞與否,出賣人或關聯企業都要向購房人每月定期向購房人支付該收益,該合同關于經營管理費的約定與一般租賃合同中的權利義務一致,故經營管理費實為租金。
                  2.可能的風險點和障礙。一是該種思路的處理方式否定表面證據呈現的裝飾裝修合同關系,直接將裝修款和裝飾配套費認定為購房款的組成部分以及購房人訴請針對其所購房屋的裝修款和裝飾配套費納入到案涉項目統一裝修和整體打造經營范圍內來認定存在法律風險,而且即使絕大部分購房人已取得不動產登記證書并普遍享受了委托經營管理費收益,能否當然視為對交付房屋現狀的認可也值得商榷。尤其是類似的項目目前尚沒裝修完,業主既未取得不動產登記證書也在很長一段時間沒有任何委托經營管理費收益,假如以此否定購房人關于裝飾裝修合同糾紛項下的全部訴訟請求的理由是否準確及充分,還有待進一步商榷。而一旦將裝修款和裝飾配套費認定為購房款后,基于項目系統一裝修和整體打造經營,若今后全體業主或業委會主張解除《委托裝修協議》并要求返還裝修款和裝飾配套費,案涉項目的裝修水平、范圍及租賃期滿后返還房屋的原狀應如何認定也存在事實認定障礙。在房屋買賣合同糾紛項下,若將裝修款和裝飾配套費直接認定為購房款的部分,可能存在《房屋買賣合同》條款理解及適用的障礙。
                  二是該種思路的處理方式與購房人心理預期差距明顯,穩定風險大。從多數業主的心態分析而言,其既要通過解除《委托經營管理合同》收回房屋自主經營、又要解除《委托裝修協議》要回裝修款和裝飾款、還想取得房屋的所有權不變,但該種思路僅認可購房人對所購房屋享有所有權,卻很難支持其實際收回房屋自主經營,如果否定收回裝修款和裝飾配套費則該種結果和購房人的預期差距大,穩定風險較大。
                  三是該處理方式系根據證據表象判斷,后續訴訟風險可能更大。如第三方違約不能按時返租,購房人如何收回不具有獨立空間的房屋自主經營。在后續訴訟中無法回避這一根本問題,即使委托經營期滿后按購房人取得的不動產登記證書的房屋平面圖可以確認由第三方返還房屋,但因房屋四界不清和涉及相鄰關系會面臨執行不能的障礙,后期處理難度和涉穩風險更大。
                  三、參考按份共有理論進行認定
                  1、認定理由。關于產權式商鋪的物權屬性,理論上主要有兩種觀點,即建筑物區分所有權說和按份共有說。我國《物權法》規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,也就是說建筑物區分所有權是指由區分所有建筑物專有部分所有權、共用部分共同管理權及因共有關系而產生的成員權所構成的特別所有權?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條對建筑物專有部分做出了界定:“建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體?!币虼?,理論上和法律規定均明確了專有部分必須具備與外界相隔離的功能,應具備構造和利用上的獨立性。
                  產權式商鋪物理空間上并無“四至”,購房者通過簽定協議將產權式商鋪交由開發商或第三方就整個商業項目統一規劃并經營使用,所以產權式商鋪無需也無法具備與外界相隔離的功能,即無需也無法具備專有部分構造和利用上的獨立性。另外,產權式商鋪投資者購鋪并不是為了自己經營,而是看中其投資回報。因此,投資者對商鋪是否具備構造和利用上的獨立性并不特別關心,投資者對商鋪具體位置的關注也不急切。綜上所述,由于產權式商鋪權利基礎要件的缺失(無構造和利用上的獨立性),所以其不成立建筑物區分所有權。
                  這種思路認為,產權式商鋪的權利類型更具有按份共有的法律特征。所謂按份共有,指兩個或兩個以上的共有人按份額(應有部分)對共有財產共同享有權利和分擔義務的法律狀態。按份共有具有以下性質:1.按份共有之共有人對共有財產存在一定的應有部分(份額)。所謂應有部分,又稱“份額”或“持份”,指共有人對共有物所有權享有權利的比例,或共有人對共有物所有權在量上應享有的部。2.從主體上看,按份共有的主體為兩個或兩個人以上,而且他們之間的聯系是偶然的,并不以團體之結合關系為前提。3.從內容上看,按份共有人對其應有部分享有相當于所有權的權利,在法律或協議未作限制的情況下,按份共有人隨時都可以要求分出或轉讓其份額,即解散共有關系。從實踐中看,產權式商鋪的劃分方式,不是物理形態的空間分割模式,只是商鋪所有權量的抽象分割,而這正與民法按份共有制度中“應有部分應作抽象理解”的要求相吻合;其次,產權式商鋪各共有人之間也并非基于團體關系而成立共同共有,其共有關系是分別獨立的投資行為,故存在一定的偶然性;再次,雖然在產權式商鋪的實際經營過程中,為了保持整個商場的統一經營管理,通常在一定期限內不允許投資者分割大型商場,但是這種通過共有物不分割契約予以確定的經營模式,卻正是建立在投資者有自由轉讓應有部分權利基礎之上的。綜上所述,產權式商鋪的物權屬性應認定為按份共有關系。
                  根據物權法第九十七條的規定,處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。因此,如果將產權式商鋪認定為按份共有關系,在沒有特別約定的情況下,應當經份額占三分之二以上的共有人即面積占三分之二以上的表決權同意。綜上,產權式商鋪實際為一個權屬單元的所有權量的抽象分割,將其權利類型界定為按份共有,有利于解決實踐中產權式商鋪的統一經營和個體物權的沖突。
                  2、可能的風險點和障礙。一是先前約定內容可能阻卻業主在物權上的請求權。這種思
                  路處理產權式糾紛需以業主同意作為權利行使的前提,如果合同約定或相關的章程、管理規約中進行了權利限制,則約定內容可阻礙業主在物權上的請求權。二是如何認定“多數意見”的標準尚無定論。從當前涉訴的樓盤來看,客觀存在只有部分購房人起訴的情況。而未涉訴的業主并不宜認定為從民事訴訟法的角度“必須參加訴訟的當事人”。如何認定“認定多數意見”,顯然應以全體業主多數決的方式最為恰當。即使全體購房人均已參加訴訟,采取三分之二多數決的方式,則以三分之二以上戶數為認定依據亦或三分之二以上面積為認定依據亦或面積與戶數均應達到三分之二以上才能認定為“多數”尚存在爭議。三是“少數派”利益如何保護存在不確定,依然存在穩定風險。這種處理思路以保障連續經營及實現物的效用最大化作為價值導向,原則上業主不得單獨要求收回商鋪。但產權式商鋪樓盤的購房人眾多,同一樓盤的“少數意見”持有人數可能也在數十甚至上百戶,這些人的訴求如果均不能滿足,依然存在不穩定因素。四是可能存在長期無法達成多數意見的情況,人為延長訴訟周期,增加穩定風險。受購房人個人認識水平、經濟能力等因素影響,購房人對產權式商鋪的未來預期各不相同,而經濟形勢、房地產政策的影響都可能影響購房人最終決策。沒有恰當的引導,可能出現“多數意見”長期未決的情況,人為延長訴訟周期,增加訴累。(摘自四川省成都市中級人民法院關于審理涉產權式商鋪案件的調研報告)

                  江蘇省著名律師、南京資深專家楊正宏律師團隊,專業辯護30年,主要辦理:

                        1、各縣、區法院重大疑難復雜難的刑事、經濟、民事案件;

                        2、各市中級人民法院重大疑難復雜的刑事、經濟、民事和知識產權案件;

                   3、各高級人民法院一審、二審、申訴再審的刑事、經濟、民事和知識產權案件;

                   4、各級人民檢察院申請抗訴案件;

                   5、最高人民法院及各巡回法庭申訴再審案件。

                   楊律師團隊專業功底深厚,實踐經驗豐富;辦案細致認真,工作盡心盡職。先后辯護過數千件重大疑難復雜案件,取得較好效果,深得委托人的信賴和贊譽!

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