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                • 疫情期間,南京各法院如何處理商品房延期交付、房屋租賃合同不能履行等糾紛,南京知名律師為你提供南京市中級法院疫情期間房地產糾紛案件審判指導意見
                • 時間:2020/2/27 11:47:00   來源:   作者:   點擊: 1235 次
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                  一、保障當事人在疫情防控期間的訴訟程序性權利。當事人因確診或疑似新冠肺炎而住院治療、居家隔離,或因疫情形勢、疫情防控等原因不能及時行使請求權的情形發生于訴訟時效期間最后六個月內的,可適用《中華人民共和國民法總則》第一百九十四條關于訴訟時效中止的規定。當事人確因疫情防控需要請求延期審理、舉證的,應當予以準許并在審限中予以扣除,并可依法靈活采取書面審理、網上庭審、線上調解、延期開庭、中止審理等措施。 

                  二、綜合考量和處理合同解除問題。當事人以疫情形勢、疫情防控為由認為房屋買賣、房屋租賃、建設工程合同等不能履行,請求解除合同的,應當審查疫情形勢、疫情防控措施對合同實際履行的影響程度,并綜合考慮合同的性質、期限、當事人是否存在遲延履行情況、當事人的主觀狀態、是否盡到通知義務、繼續履行合同是否顯失公平、是否會擴大損失等因素,合理認定是否應當適用《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第九十四條,或者最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條關于情勢變更的規定。如適用情勢變更相關規定的,應當嚴格履行相關審核程序。 

                  三、綜合考量疫情防控對當事人履行房屋買賣合同的影響。依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條、一百一十八條的規定,房屋買賣合同當事人確因疫情防控原因,未能按合同約定支付價款、辦理貸款、申請過戶、交付房屋的,在當事人盡到合理通知義務的情況下,可不視為違約。但上述情形消失后的合理期間內,當事人應當按合同約定繼續履行。 

                  四、合理認定商品房延期交付違約責任。商品房買賣合同糾紛中,開發商延期交付房屋,并以疫情防控為由抗辯的,人民法院應審查疫情防控措施對延期交付房屋的影響程度與因果關系,并據此判斷是否適用上述不可抗力的相關法律規定,部分或全部免除開發商的違約責任。 

                  五、合理考量疫情防控對交付租賃房屋的影響。房屋租賃合同開始履行,出租人因疫情防控需要未能按合同約定交付承租房屋的,在其盡到通知義務的前提下,不視為違約。但上述情形消失后的合理期間內,出租人應當及時交付房屋。承租人請求順延租賃期限的,應予準許。 

                  六、合理考量疫情防控對支付租金的影響。房屋租賃合同履行期內,承租人確因住院治療、觀察等原因未能按合同約定期限支付租金及其他費用的,可不視為違約。但上述情形消失后的合理期間內,承租人應當及時支付租金和其他費用、履行其他合同義務。 

                  七、鼓勵協商解決租賃合同糾紛,合理認定租金及租期。房屋租賃合同履行期內,出租人與承租人因疫情影響就租期順延、租金支付等問題發生糾紛的,應本著互諒互讓原則,善加協商。如協商不成、提起訴訟的,人民法院應當綜合考慮租賃性質、疫情防控期間、實際產生的損失等因素,考慮是否適用不可抗力與情勢變更的相關法律規定,并依照《中華人民共和國民法總則》第六條及《中華人民共和國合同法》第五條規定的公平原則予以處理。 

                  八、合理處理承租房屋歸還事宜。房屋租賃合同到期,承租人因疫情防控需要未能按合同約定返還承租房屋的,可不視為違約。但上述情形消失后的合理期間內,承租人應當及時返還房屋,并應支付相應的使用費。使用費的數額認定,可依據本意見第7條規定予以處理。 

                  九、保障當事人的居住權益。房屋租賃合同履行期間,出租人僅以疫情形勢、疫情防控致其不安為由要求承租人遷出、解除租賃合同的,人民法院不予支持;如出租人存在上述情形,應當承擔相應的違約責任。 

                  十、保障工程雙方合法權益,穩定建筑市場秩序。建設工程施工合同、裝修裝飾合同訂立于疫情防控之前,雙方就工期順延、停工損失、復工后趕工費用、材料費用上漲等問題發生爭議,施工方以不可抗力或情勢變更抗辯的,人民法院應當審查疫情防控措施對上述事項的因果關系與影響程度,并參照江蘇省住房和城鄉建設廳《關于新冠肺炎疫情影響下房屋建筑與市政基礎設施工程施工合同履約及工程價款調整的指導意見》(蘇建價〔202020號)的規定,依雙方合同約定及關于不可抗力、情勢變更的法律規定進行處理。 

                  十一、合理考量疫情防控措施對施工合同的影響。建設工程施工合同、裝修裝飾合同訂立于疫情防控期間,當事人以疫情防控為由主張順延工期,在疫情防控措施未明確禁止施工方進行施工的情況下,一般不予準許。 

                  十二、保障疫情防控,合理處理各方利益。對于疫情防控期間的相鄰關系、建筑物區分所有權、業主撤銷權、業主知情權或物業服務合同等糾紛,應當加強與物業主管部門、街道社區組織的聯系、溝通,通過多元機制協調處理糾紛。如物業公司、業主委員會稱因疫情防控需要而采取相應防控措施的,應在審查防控措施的合法性、合理性的基礎上,本著確保疫情防控、互諒互讓的原則進行處理。 

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