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                房屋買賣糾紛
                • 最高法院2016年關于房地產糾紛審判指導意見
                • 時間:2018/1/2 21:28:48   來源:南京房地產律師   作者:楊正宏   點擊: 1823 次

                •     最高法院2016年民事審判會議認為,房地產糾紛案件的審判歷來是民事審判的重要組成部分,審理好房地產糾紛對于保障人民安居樂業、服務經濟社會發展具有重要的意義。經濟關系在很大程度上都會表現為一定的法律關系。隨著我國經濟發展進入新常態、產業結構優化升級以及國家房地產政策的調整,房地產糾紛必然出現新情況,發生新變化、產生新問題。要做好房地產糾紛案件的預判,提高民事審判工作的前瞻性和科學性。

                    ()關于合同效力問題

                    24、城市房地產管理法第三十九條第一款第二項規定并非效力性強制性規定,當事人僅以轉讓國有土地使用權未達到規定的條件為由,請求確認轉讓合同無效的,一般不予支持。

                    25、物權法第一百九十一條第二款并非針對抵押財產轉讓合同的效力性強制性規定,當事人僅以轉讓抵押房地產未經抵押權人同意為由,請求確認轉讓合同無效的,一般不予支持。受讓人因抵押登記未涂銷無法辦理物權轉移登記而請求解除合同的,可予以支持;受讓人要求轉讓人承擔相應民事責任的,應當綜合考慮當事人過錯程度等因素進行處理。

                    26、對于個人或者企業與房地產開發企業簽訂的名為房地產合資合作開發合同、實為借用房地產開發企業資質的合同,以及當事人之間簽訂名為股權轉讓、實為轉讓國有土地使用權的合同,人民法院應在確認此類合同并不侵害社會公共利益的情況,原則上確認該類合同對當事人具有法律約束力。

                    ()關于一房數賣的合同履行問題

                    27、在審理一房數賣案件糾紛時,如果數份合同均為有效且各買受人均要求履行合同,一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。惡意串通先行辦理登記的買受人,其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人;變更登記、合法占有發生在預告登記有效期內,登記權利人或占有人的權利不能對抗預告登記權利人。對于買賣合同的成立時間,應綜合合同在主管機關的備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據證明的合同簽訂時間等因素進行確定。

                    ()關于房地產調控政策問題

                    28、房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款,買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導致無履約能力為由,請求解除合同,并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的,經審查,買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的,一般應予以支持其訴請。

                    請求解除合同,并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的,對其請求可予支持。

                    29、因房地產政策調控引發房價波動較大,當事人因房屋價格明顯下降或者出賣人因房屋價格較快上漲的原因,請求解除房屋買賣合同,或者請求補足房屋差價的,人民法院要依法維護房地產市場的誠信交易秩序,強調成立并生效的合同對當事人的法律約束力。

                    30、要注意發揮司法審判在規范和房地產居間市場中的作用。房屋買賣雙方當事人確因居間人的居間行為訂立合同,如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭貸款,或買受人由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權變更登記,居間人以已經促成合同訂立為由請求支付居間報酬的,一般不予支持,但是居間人要求委托人支付從事居間活動支出的合理費用的,應予以支持。居間人故意隱瞞真實情況、違規操作,惡意損害委托人利益的,對居間人請求委托人支付報酬的,不應予以支持;委托人請求居間人賠償所造成損失的,應根據當事人的過錯程度處理。

                    ()關于以房抵債問題

                    31、在債權債務案件訴訟過程中,當事人自愿達成以房抵債協議,并要求法院制作調解書的,人民法院應當嚴格審查,防止當事人利用虛假訴訟,損害其他債權人利益。一經發現屬于虛假訴訟的,要嚴格按照民事訴訟法第一百一十二條的規定處理。

                    32、當事人在債務未屆清償期之前約定以房屋進行抵債,并明確約定債務清償后可以回贖,且雙方根據約定已辦理了房屋產權轉移手續的,債務人未履行債務,債權人主張根據以房抵債協議請求確認共對房屋享有所有權的,債權人應當履行清算義務。

                    33、當事人在債務清償屆滿后達成以房抵債協議并已經辦理了產權轉移手續后,一方反悔,要求確認以房抵債協議無效的,一般不予支持。如果以房抵債行為具有《合同法》第五十四條規定的可變更、可撤銷情形的,可以依法請求變更或撤銷。

                    ()關于小產權房問題

                    34、對于未履行相關土地征收、征用手續即占用耕地進行房屋建設引發的合作開發房地產及房屋買賣合同民事糾紛,應先由行政機關解決該被侵占耕地的保護問題。在行政機關未對違法占用耕地的行為進行處理之前,人民法院不宜直接審理民事糾紛。

                    ()關于農村房屋買賣糾紛處理的問題

                    35、現階段,我國城市化還處于較低層次,農村社會保障體系還不完善,宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質,完全放開對宅基地使用權限制的條件還不具備。對于已將宅基地流轉確定為試點地區的,可以按照國家政策即相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。對于宅基地流轉處于非試點地區的,農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員,該房屋買賣合同一般應認定無效。合同無效后,買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建,也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。

                    六、關于物權糾紛案件

                    會議認為,物權法是中國特色社會主義法律體系中國的重要支柱性法律,對于明確物的歸屬,發揮物的作用,保障各種市場主體平等法律地位和發展權利,具有重要的作用。當前,應著重處理好以下幾個方面的問題:

                    ()關于訴訟時效問題

                    36、已經合法占有轉讓標的物的受讓人請求轉讓人辦理物權變更登記,登記權利人請求無權占有人返還不動產或者動產,利害關系人請求確認物權的歸屬或內容,以及權利人請求排除妨害、消除危險,當事人不得以超過訴訟時效期間抗辯的,不予以支持。

                    37、被繼承人死亡后,繼承人請求分割被繼承人財產,其他繼承人以訴訟時效為由抗辯的,人民法院不予支持。

                    ()關于業主個人提起訴訟的問題

                    38、住宅小區未成立業主委員會,業主以個人名義提起訴訟,要求對小區公共部分主張權利的,應根據《民事訴訟法》第一百一十九條第一項規定,認定業主個人不符合起訴條件,但對于業主個人征集其他業主簽名同意,代表全體業主利益起訴,并符合物權法第七十六條第二款規定的條件,人民法院應予受理。

                    ()關于抵押權與購房人住房保障權沖突的問題

                    39、取得了房屋預售許可或者銷售許可的房地產開發商以在建工程抵押取得銀行貸款后,又同買受人簽訂了房屋買賣合同,買受人依約支付了全部或大部分購房款,房地產開發商不能償還銀行貸款,抵押權人向人民法院請求行使抵押權的請求,不予支持;對于買受人向人民法院請求確認其購買房屋的權利優先于銀行抵押權的,人民法院應予支持。

                    ()關于土地補償費分配問題

                    40、在審理土地補償費分配糾紛中涉及界定相關權利主體范圍的,要在現行法律規定框架內,綜合考慮當事人生產、生活狀況、戶口登記狀況以及農村土地對農民的基本生活保障功能等因素予以認定。要以當事人是否獲得其他替代性基本生活保障為重要考量因素,慎重認定其權利主體資格的喪失,依法保護婦女、兒童以及農民工等群體的合法權益。

                    41、同一集體經濟組織的農戶,為方便耕種管理,對其取得的承包土地進行互換,不違反法律規定,不因未簽訂書面協議、未報發包備案而無效?;Q協議履行后,一方不得以未約定互換期限為由主張隨時解除互換協議。應以土地承包合同期限來確定互換合同的剩余期限,承包期內不得主張解除互換合同。

                      南京知名律師楊正宏,從事律師工作30年,專業敬業,盡心盡職;辦案細致,辯護精準。先后辦理過數件重大疑難復雜案件,取得顯著效果,深得客戶的贊譽和賴。

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